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实探 | 上海核心地段,4万一平!“神秘人”抄底

​乔翔 中国证券报
2024-07-26
天天财经独家,速关注

阿里资产拍卖官网显示,“上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”日前拍卖结束,吸引逾三万次网上围观。本次拍卖标的物建筑位于上海市黄浦区,为核心区域一线江景办公楼。建筑面积合计21051.86平方米,主要用途为办公。标的物的评估价约为10.11亿元,起拍价约7.28亿元。

值得一提的是,今年6月初,该处房产首次拍卖,虽然起拍价打了八折,但无人报名,最终流拍。一个多月后,在进一步折价的基础上,经过数轮出价,历经78次延时后,上海万栊商业管理有限公司合计以约8.31亿元的价格抄底该一线高端办公楼。按该价格计算,均价约每平方米4万元。

图片来源:阿里资产拍卖官网


8.31亿元抄底上海房产


根据竞价结果确认书,上海万栊商业管理有限公司通过竞买号“Z9205”于2024年7月17日在上海市第三中级人民法院于阿里拍卖平台开展的“(破)上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”项目公开竞价中,以最高应价胜出。本次拍卖成交价格约为8.31亿元。

图片来源:阿里资产拍卖官网

与首次流拍无人出价形成鲜明对比的是,本次拍卖上演了一出“欲扬先抑”的戏码。

由竞买记录可知,在拍卖首日(7月16日)仅有两名买家出价,而在7月17日上午接近原定拍卖结束时间(10时),买家开启“抢筹”模式,出价记录甚至“以秒计”。例如,在当日10时2分,共有7个出价记录,竞价激烈程度可见一斑。

由于竞价环节较为激烈,本应在7月17日上午10时结束的拍卖,最终延时78次,在83次有效竞买记录中结束。

值一提的是,在本次拍卖尚未开始之前,记者实地探访时从知情人士处得知,本次参与拍卖的买家“大概有4名”。“这么低的价格,这么好的位置,确实很有吸引力。”对于此次拍卖,前述人士表示。

不过,从后续披露的竞买记录来看,或许是受价格因素影响,参与此次竞拍的买家有所增加。

由披露可知,从出价时间来看,竞买记录相对靠前的4个竞买号在竞买的后半程相继出局,而竞买号“J9846”“W0155”“Z9205”竞争异常激烈。竞买记录显示,10时43分之后的出价被这3名“新买家”包揽。最终,在7名竞买人的角逐中,由竞买号“Z9205”胜出。

由于上述标的物此前经历了一次流拍,拍卖价格一降再降。其中,首次拍卖的起拍价为8.09亿元,保证金为8086万元,增价幅度为500万元及其整数倍。到了二次拍卖,起拍价、保证金、增价幅度都进一步缩减,增价幅度减少至100万元及其整数倍。

有市场人士认为,在地段和价格的双重加持下,该办公楼的吸引力大大增加,不排除未来还有类似的交易出现。


“竞得人”成立仅一个月


竞买公告显示,本次拍卖房产系登记在拍卖管理人——上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司(简称“三盛宏业”)上海颐圣投资发展有限公司(简称“颐圣投资”)名下。

记者在该处房产外部看到“三盛宏业大厦”标识。公开信息显示,此处曾为三盛宏业的上海总部大楼。

三盛宏业大厦 本报记者 乔翔 摄

在一楼大厅,安保人员向记者透露,目前大楼部分楼层仍有租户在使用。

三盛宏业大厦一楼大厅 本报记者 乔翔 摄

据披露,清算前,该幢建筑部分楼层对外出租或被占用,管理人已向租户/占用人出具了通知房屋清退等事宜的告知书,就涉拍卖标的租赁或占用提起诉讼并已经申请立案,共涉及17户,主要案由是物业服务合同纠纷1户(要求办理交接手续)、房屋租赁合同纠纷15户和排除妨害纠纷1户(无租赁合同)。

截至2024年5月7日,10户的法律文书已生效、2户的法律文书尚未生效、3户尚在一审中,2户法院尚未正式立案。目前已生效的法律文书,均支持管理人要求解除租赁合同的诉讼请求。对于尚未取得生效法律文书的案件最终诉讼结果,管理人和拍卖辅助机构不能保证。

值一提的是,从公开信息来看,本次竞得人上海万栊商业管理有限公司并无过多信息可查,显得颇为神秘。不过,从工商信息可知,其仅成立一个月,注册资本仅有10万元,似乎专为此次竞拍而来。股东信息方面,背后实控人和法人代表均是自然人李艳,系100%持股。

图片来源:天眼查


涉金融借款合同纠纷


三盛宏业官微显示,公司为房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等产业多元发展的投资型、集团型民营企业,曾位列中国服务业企业500强,上海企业100强,旗下拥有三十余家下属公司。据查,在克而瑞发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》榜单中,三盛宏业以94.1亿元位列操盘金额榜第98位。

天眼查信息显示,截至目前,三盛宏业实控人及法人代表均为陈建铭。同时,陈建铭也是上海三盛房地产(集团)有限责任公司(简称“三盛房地产”)的实控人。

据查,因金融借款合同纠纷,原告杭州银行上海分行曾将三盛宏业、颐圣投资、三盛房地产、陈建铭、陈艳红等告上法庭。

记者查阅发现,该桩案件于2020年6月开庭。根据上海金融法院2020年8月下发的民事判决书,判令被告三盛宏业偿还原告借款本金3亿元以及利息费用。

值得一提的是,民事判决书显示,若三盛宏业不履行上述付款义务的,以颐圣公司名下位于上海市黄浦区外马路XXX号房屋的抵押房产折价或以拍卖、变卖该房屋后所得价款优先偿还三盛宏业的以上债务,不足部分由三盛宏业继续清偿。此次拍卖的正是前述房产。

审读:高改芳
编辑:王朱莹 焦源源
校对:张利静
签发:张朝晖


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